知らないと過料の可能性があるかも!
大丈夫ですか？相続登記

令和6年4月1日より不動産のルールが変わります!法改正により相続登記が義務化されます。
●怠ると10万円以下の過料の可能性
●過去の相続も義務化の対象(遡及適用)
●氏名や住所の変更登記も今後義務化される

1.相続登記について皆様は理解されていますか?

そもそも相続登記とは、土地・建物・マンションなどの所有者が亡くなった際に、相続人の名義に変える手続きのことです。登記簿の所有者の名義を変更するには、法務局へ所有権移転登記を申請することになります。この登記申請のことを一般的には不動産の名義変更手続きと言われています。所有権移転登記には各種原因（相続、贈与、売買等）がありますが、亡くなった方から相続により名義変更することを特に相続登記と呼びます。

2.令和6年4月1日施行の相続登記義務化とは？

民法と不動産登記法等の法律改正により、これまで義務のなかった不動産の相続登記が今後義務化されます。令和３年４月２１日「民法等の一部を改正する法律」（民法等一部改正法、令和３年法律第２４号）及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（相続土地国庫帰属法、令和３年法律第２５号）が可決成立しました。また、令和３年４月２８日官報により公布されました。現段階では改正法の施行はされていませんので相続登記の期限もありませんが、今後相続登記が義務化されると、相続登記の申請に期限が定められ、怠ると罰則（過料）の制裁を受ける可能性もあります。また土地所有者が亡くなった際に亡くなった方の配偶者や子供といった相続人は、取得を知ってから３年以内に相続登記することが必要になります。正当な理由なく怠れば１０万円以下の過料が科される可能性があります。

3.所有者不明土地が増えている日本 なんとその面積は九州の土地面積以上!?

現在は相続登記には義務がないため、すぐに相続登記をしないケースが多く、長い期間を経て土地の所有者がわからなくなるという事態が生じていました。所有者がわからないと取引（売買等）もできず、再開発、公共事業の支障となっていました。2017年（平成29年）12月に公表された所有者不明土地問題研究会（一般財団法人国土計画協会）の最終報告で「2016年（平成28年）時点の所有者不明土地面積は、地籍調査を活用した推計で、約410万haあり、九州（土地面積：約367万ha）以上に存在する」という衝撃的な報告がされました。このまま放置すれば2040年には約720万ha（北海道くらい）に増加すると計算されています。また、平成28年度の地籍調査において、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は、約20％程度とされています。所有者と連絡が取れないことにより、公共事業の用地取得ができなくなったり、災害被災地の復興を妨げる要因となっていました。また、適正な利用・管理がなされないことで草木の繁茂や害虫が発生する等の管理不全の土地は近隣住民とのトラブルのもとになっていました。なお、これまでも相続登記の促進を目的として「長期間相続登記等がされていないことの通知（お知らせ）」を送付するなどの所有者不明土地問題の解消対策もあります。

4.土地や建物の表示登記は以前から登記の義務がある!

相続登記など、権利に関する登記（甲区、乙区）には義務はありませんでしたが、土地や建物の表示登記（表題登記、表題登記の変更、滅失登記等）については前から登記の義務があります。今後予定される相続登記の義務化同様に、表題登記の登記申請を怠った場合は10万円以下の過料に処する旨の罰則規定もあります。表題登記とは建物を新築した際にする登記のことで、「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。（不動産登記法47条）」とされています。実際、表題登記がされていない未登記の家屋は多数あります。しかし、登記を怠ったことにより、過料の制裁を受けたとの話を聞いたことはありません。現状の、表題登記の際の過料に関する運用を考えると、相続登記の義務を怠った場合に過料を科す場合は限られるのではないかとも考えられます。今後の法改正の議論にも注目です。

5.過料が想定されるのはどのような場合？

取得が明らかなのに申請を怠るなど、悪質なケースが想定されます。過料の制裁を科すに当たっては、不公平な取扱いがなされないよう慎重な運用が予定されています。具体的には、登記官が登記申請義務違反の事実を把握した場合、あらかじめ相続人に対して登記申請をするよう催告することとし、それでもなお登記申請をすべき義務を負う者が理由もなく登記申請をしないときに過料通知を行うこととするなど、過料通知についての手続を法務省令において明確に規律することが予定されています。また、義務違反が形式的には該当する場合であっても、期間内に申請しなかったことにつき「正当な理由」があるときには過料の制裁が課されないことになっています。「正当な理由」についての具体的な類型については通達等で明確化することも予定されています。正当な理由の例としては、相続人が極めて多数となり戸籍謄本等の収集に多くの時間を要するケース、遺言の有効性等が争われているケース、相続人自身に重病等の事情があるケースが考えられます。

6.義務化されるのはいつから？過去の相続については？

令和6年4月1日から義務化されます（改正法施行）。過去の相続にも適用されます（遡及適用）。相続登記の義務化は令和6年4月1日施行されます。令和３年１２月１４日閣議決定により「民法等の一部を改正する法律の施行期日を定める政令」「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律の施行期日を定める政令」が制定されました。令和３年１２月１７日の官報により政令は公布されております。また今まで登記申請の義務のなかった、所有権登記名義人の氏名変更や住所変更の登記までもが義務化されます。さらに相続登記の義務化と同じように、所有権登記名義人の氏名変更や住所変更の登記についても義務化されます。住所等の変更登記の申請義務化は、改正法公布後５年を超えない範囲内で今後政令で定められます。現段階では施行日は未定ですが、令和８年には施行される予定となっています。 所有者の氏名・住所・名称等について変更があったときは、その変更があった日から２年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければなりません。正当な理由がなくこれに違反すると５万円以下の過料の対象となります。

皆様は分譲マンションの所有者ですので、不動産の登記はより身近な課題となります。
特に相続などで手続きが行われていないケースもあり得るため、ぜひこの機会にご確認ください。

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