管理組合運営には欠かせない知識!管理費&修繕積立金

今回は、皆様が納めている管理費・修繕積立金についての記事です。個人でお住まいの居住区では、電気・水道・ガス代、給湯器やそれぞれの設備交換費用など負担されていますが、マンション共用部分の電気・水道、エレベーターの点検費用など、皆様からの管理費・修繕積立金から支出をしております。では、どのような支出があり、それぞれの支出項目の目的や、修繕について、「管理費」・「修繕積立金」それぞれの役割をみていきましょう。

管理費は建物維持管理や管理組合の費用に使われます

マンションでの暮らしを快適に保ち続けるためには、日常の管理が必要です。日常管理は、エントランスやエレベーター、宅配ロッカーをはじめとした共用施設について、日々の快適性や安全性を維持していくための清掃や保守点検といった費用が発生し、その為の費用として管理費は徴収されます。

管理費が改定（値上げ）される要因

●新設備導入などによる保守費用の増額
●人件費等の上昇
●消費税等の改正 など

修繕積立金は長期的建物維持に使われます。

修繕積立金は、10年、20年先と長期にわたる建物のメンテナンスのために、区分所有者が計画修繕のために積み立てる、将来のための費用です。マンションの老朽化に備え、設備などを更新・維持するためには定期的な点検や修繕は必ず行わなければなりません。建物の耐久性は向上していますが、経年に伴い劣化は免れません。そこで、外壁や屋上といった建物本体、配管やエレベーターなどさまざまな付帯設備の修繕は、快適な居住空間を維持していくためには非常に重要なポイントになります。修繕積立金は、上記のほか管理組合で、修繕積立金で支出するにふさわしいと判断されたものに対しても費用が使われることがあり、不測の事故や災害など特別な事情により、修繕積立金を取り崩して使用する場合もあります。震災などの損壊により修繕積立金を取り崩すことなどがその例です。

計画的な修繕って？

長期修繕計画書を作成することにより、いつ・どの箇所の修理のためにいくら必要かを計画し、費用を予測する。マンションには様々な設備があり、永久に使用はできません。必ず劣化し、設備故障、建物耐久性の低下など、様々な不良が生じてきます。どの設備がいつまで使用可能なのか。建物の耐久保存の方法や費用など、将来起こりえることに関して、ある程度の予測、計画をしておかなければ、急な多額の出費には対応できません。国土交通省が定めている「マンション標準管理規約」では、管理組合には長期修繕計画書を作成し、見直す義務があります。長期修繕計画書を作成することにより、いつ・どの箇所の修理のためにいくら必要かを計画し、費用を予測することができます。一般的には、12年～15年毎に、外壁塗装工事、屋上防水工事、給水・配管工事など各種大規模な修繕が行われることに対して、現状の修繕積立金で費用を補えるかどうかを確認し、不足するならば積立金の改定が必要となるため、総会で決議され、改定となります。修繕の備えとして、剰余金が計画的に積み立てられているかも重要です。15年前の長期修繕計画書を基に、今期実施しようとする修繕の見積もりを取得したとしても、社会情勢などにより金額が大幅に変わっています。そのため、5年毎に将来30年先の長期修繕計画書を作成、見直しを行うことが適切とされています。

まとめ

管理費・修繕積立金はこのようなマンション維持・管理のために必要です。計画的な修繕の中でも、様々な項目があり、将来のマンションライフをより充実して頂けるよう、最新の情報をお届けいたします。