総会で議案を承認するには区分所有者の承認が必要です。この承認を得る行為を「決議」といい、管理組合での決議方法は「普通決議」と「特別決議」があります。
　　

普通決議
普通決議は「総会は議決権の半数以上の出席で、出席者の過半数で決する。」と定められています。
総戸数50戸のマンションの場合、総会開催には25戸以上の出席が必要になります。例えば、総会に30戸の区分所有者が出席した場合、総会は開催され16戸以上の賛成で決議が承認されます。なおこの出席には委任状、議決権行使も含みます。

普通決議事項は主に以下のものがあり、特別決議でないものはすべて普通決議で承認されます。

1．収支決算報告と事業報告の承認
2．理事・監事の選任または解任
3．管理委託契約の変更・更新・解約
4．管理会社の変更決議
　　

特別決議
特別決議はより重要な案件を決議するためのものです。成立要件は普通決議より厳しく、区分所有者の4分の3以上の出席が必要です。さらに決議が承認されるためには同じく、「議決権の４分の3」以上の賛成が必要になります。
ちなみにマンション建替えの決議はさらにきびしく、5分の４以上の賛成が必要になります。

特別決議事項は以下のような内容です。

1．管理規約の設定・変更・廃止（同法第31条）
2．管理組合法人の成立（同法第47条）
3．共用部分等の変更（同法第17条・第21条）
4．大規模滅失における建物の復旧（同法第61条第5項）
5．建物の建替え（同法第62条）
6．専有部分の使用禁止の請求（同法第58条）
7．区分所有権の競売の請求（同法第59条）
8．占有者に対する引渡し請求（同法第60条）

議案を普通決議で決するか特別決議で決するかは、理事会ではなく、区分所有法に従って決まります。